Veränderungen für Projektentwickler in der immobilienwirtschaftlichen Transformation – Netzwerkanalyse und Stakeholder-Interviews zur Bestimmung handlungsrelevanter Einflüsse und strategischer Anpassungen

ZusammenfassungIn der immobilienwirtschaftlichen Transformation wirken zahlreiche Einflüsse auf den Immobilienprojektentwickler, die für strategische Anpassungen eine unterschiedliche Handlungsrelevanz erzeugen. Der Beitrag analysiert, wie aktuelle strukturelle Umweltveränderungen Projektentwickler beeinflussen sowie welche strategische Anpassungen sich daraus ergeben. Für diesen Zweck untersucht eine Netzwerkanalyse, welche Stakeholder den stärksten Einfluss auf Projektentwickler ausüben und wie sich die Unternehmensumwelt verändert. Datengrundlage ist eine quantitative Befragung von 249 Entscheidungsträgern. Darüber hinaus wurden 28 halbstrukturierte Interviews mit relevanten Stakeholdern geführt, um handlungsrelevante Einflüsse zu identifizieren und den konkreten Handlungsbedarf abzuleiten.Die Ergebnisse zeigen den Projektentwickler in einer gleichermaßen betroffenen und veränderungsindizierenden Rolle. In dieser zentralen Rolle ist es der Projektentwickler, der die maßgeblich durch den Nutzer ausgelösten Veränderungsprozesse in das Wertschöpfungssystem trägt, die wirkenden Einflüsse zwischen den Akteuren managt und somit für die Integration immobilienwirtschaftlicher Wertschöpfungsstufen von Bedeutung ist. Konkret erhöhen veränderte Nutzeranforderungen nach Flexibilität in Flächenbereitstellung und Flächenqualität die Nachfrage nach ganzheitlichen Dienstleistungen von Projektentwicklern. Eine partnerschaftliche Zusammenarbeit zwischen Projektentwicklern und Nutzern ermöglicht die Anpassung bestehender Flächen an die aktuellen Anforderungen neuer Arbeitswelten und liefert Ansätze für die Entwicklung innovativer Formen der Flächenbereitstellung im Sinne von Space-as-a-Service. Für Projektentwickler als zentral vernetzte Akteure entstehen durch vertikale Geschäftsfelderweiterungen Potenziale, die immobilienwirtschaftliche Wertschöpfung mit integrierten Lösungen und Innovationen zu organisieren. Vor allem Building Information Modeling liefert Ansätze datengetriebener Servicemodelle, wobei Unsicherheiten und fehlende Standardisierung noch Hürden darstellen.Die Ergebnisse helfen, die Wirkungsverläufe der immobilienwirtschaftlichen Transformation tiefer zu verstehen. Für Immobilienentwickler bieten sie die Identifikation handlungsrelevanter Einflüsse und strategische Anpassungsoptionen ihrer Geschäftsmodelle.

Modelltheoretischer Vergleich zwischen der Immobilienbesteuerung im Privatvermögen und in einer vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft

ZusammenfassungDas deutsche Steuerrecht bietet für private Immobilieninvestoren zwei grundsätzliche Optionen der Vermögenszuordnung: Die Investition kann dem Privatvermögen zugeordnet oder über eine (im Privatvermögen gehaltene) vermögensverwaltende Personen- oder Kapitalgesellschaft organisiert werden. Mit den Alternativen sind jeweils unterschiedliche steuerliche Konsequenzen verbunden. Bei der Zuordnung zum Privatvermögen kann der Steuerpflichtige nach Ablauf einer Haltefrist von einer nicht steuerbaren Veräußerung profitieren. Der Vorteil einer vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft liegt dagegen in einer begünstigten Besteuerung der laufenden Einkünfte, da hier unter bestimmten Voraussetzungen eine vollständige Freistellung von der Gewerbesteuer beantragt werden kann. Der vorliegende Beitrag analysiert anhand einer modelltheoretischen Untersuchung die Vorteilhaftigkeit der Investitionsformen im Hinblick auf die ertragsteuerliche Gesamtbelastung. Hierzu werden die beiden Investitionsformen in Abhängigkeit von unterschiedlichen Parametern (Investitionszeitraum, Finanzierungsform, Wertsteigerung, Mietrendite etc.) mit Hilfe der Kapitalwertmethode gegenübergestellt. Der Aufsatz dient so als Entscheidungshilfe bei privaten Immobilieninvestitionen.

Wie wirtschaftlich sind private Investitionen in öffentlich geförderten Mietwohnungsbau?

ZusammenfassungIn vielen deutschen Städten herrscht akuter Mangel an preisgünstigem Wohnraum. Die Politik hat sich vor diesem Hintergrund zum Ziel gesetzt, die Anzahl der Sozialwohnungen zu erhöhen. Aufgrund begrenzter öffentlicher Mittel muss zur Erreichung dieses Zieles privates Kapital mobilisiert werden. Dies bedeutet Investitionen privat-gewerblicher Wohnungsunternehmen in öffentlich geförderten Wohnraum. Entsprechende Investitionen werden durch Förderprogramme der Bundesländer subventioniert, gelten jedoch in Branchenkreisen trotz vorhandener Förderung als wenig wirtschaftlich. Anhand realitätsnaher Modellrechnungen zeigt dieser Beitrag, dass die derzeit zu erwartende Wirtschaftlichkeit privater Investitionen in öffentlich geförderten Wohnraum tatsächlich gering ist. Dies gilt selbst unter Berücksichtigung der jüngsten Verbesserungen im Wohnraumförderungsrecht, der im Jahr 2019 eingeführten Sonderabschreibung im Mietwohnungsbau sowie den aktuell historisch günstigen Fremdfinanzierungsbedingungen für Wohnungsunternehmen. Weiter zeigt der Beitrag, dass Kommunen in der preisvergünstigten Veräußerung städtischer Grundstücke an bauwillige Investoren über ein wohnungspolitisches Instrument verfügen, mit dem die Wirtschaftlichkeit privater Investitionen in öffentlich geförderten Wohnraum potenziell entscheidend gesteigert werden kann.

Der Zusammenhang zwischen Wohnungsgröße und Miethöhe in Deutschland und dessen Einfluss auf die Projektentwicklung

ZusammenfassungDie Entwicklung der Mietpreise auf dem deutschen Wohnungsmarkt hat in den letzten Jahren zu regulatorischen Eingriffen des Gesetzgebers geführt, um die Preissteigerung zu begrenzen. Dennoch steigen die Preise in einigen Regionen weiter und stellen Marktakteure vor Herausforderungen. Insbesondere Projektentwickler im Wohnungsbau, die die zukünftige Nachfrage in ihren Entwicklungen antizipieren müssen, müssen entscheiden, welche Wohnungsgrößen zukünftig nachgefragt werden und welchen Einfluss die Entwicklung unterschiedlicher Wohnungsgrößen auf ihren Erlös hat. Diese Studie greift dazu diesen bisher in der Literatur noch allenfalls eingeschränkt behandelten Aspekt auf. Dazu wird der Trend der Wohnungsgrößenentwicklung sowohl auf Bundes- wie auch auf kommunaler Ebene anhand amtlicher Statistiken untersucht und die Erlös- und Kostenentwicklung mit Hilfe von Mietpreisstatistiken, Angebotsdaten und Experteninterviews analysiert. Der ermittelte Trend der Wohnungsgrößenentwicklung hin zu kleineren Wohnungen impliziert eine Untersuchung der sich daraus ergebenden Konsequenzen. Die Analyse der Mietpreisstatistiken und Angebotsdaten zeigt, dass dies mit höheren Erlösen pro Quadratmeter Wohnfläche einhergeht. Die Analyse der Größeneffekte auf die Kalkulation von Projektentwicklern zeigt, dass insbesondere der Flächeneffizienz und bestimmten Positionen der Baukosten frühzeitig verstärkt Beachtung zukommen sollte. Dies legt in Verbindung mit der Mietpreisanalyse die Entwicklung kleinerer Wohnungen, unter sorgfältiger Abwägung der Randbedingungen des individuellen Projektes, nahe.

Wohngebietsentwicklung heute – was lernen wir aus den letzten 30 Jahren?

ZusammenfassungDie aktuelle Lage auf den Wohnungsmärkten der wachsenden Großstadtregionen ist von erheblichen Defiziten geprägt. Ein wesentliches Defizit zeigt sich beim Wohnungsneubau im Verhältnis zu den Bedarfszahlen. Zwar wurden im Jahr 2019 rund 293.000 Wohnungen gebaut und damit rund 6000 mehr als im Vorjahr. Die Fertigstellungszahlen bleiben in fast allen Wachstumsstädten weit hinter den Bedarfen zurück, mit der Konsequenz einer weiter zunehmenden Verknappung von Wohnflächen und damit einhergehenden steigenden Miet- und Verkaufspreisen. Es stellt sich daher die Frage, ob nicht größere Vorhaben der Quartiers- bzw. Wohngebietsentwicklung eine wichtige Rolle bei dieser außergewöhnlichen Neubauherausforderung in deutschen Wachstumszentren spielen könnten. Auch die Bereitstellung von Bauland könnte über größere Vorhaben schneller erfolgen und vielleicht sogar – über den Einsatz entsprechender Instrumente – zu insgesamt günstigeren Bodenpreisen gelingen. Es drängt sich die Frage nach einer effizienten, Größenvorteile in der Produktion ausnutzenden Gebietsentwicklungsstrategie in den Kommunen auf. Was kann man für diese neuen Quartiersentwicklungen aus den größeren Wohngebietsentwicklungen der letzten 30 Jahre lernen? Gibt es Erkenntnisse aus einer empirischen Breitenuntersuchung, die helfen können solche strategischen Fragen besser beantworten zu können? Wir wollen versuchen in diesem Beitrag Antworten auf die aufgeworfenen Fragen zu geben und stützen uns hierbei auf die jüngst erschienene empirische Analyse zu neuen Quartiersentwicklungen seit 1990, die im Rahmen einer Dissertation erarbeitet wurden.

Real Estate trifft auf Blockchain: Chancen und Herausforderungen der Tokenisierung von illiquiden Vermögenswerten

ZusammenfassungDer vorliegende Artikel analysiert die Chancen und Herausforderungen der Tokenisierung von Immobilien. Zunächst werden die theoretischen Grundlagen (Blockchain und Smart Contracts) sowie die Vor- und Nachteile der Tokenisierung diskutiert. Die Umsetzung der Tokenisierung einer Immobilie wird anschließend anhand eines Praxisbeispiels veranschaulicht. Die Vorteile einer Tokenisierung liegen in dem sofortigen weltweiten Handel der Token rund um die Uhr, dem Eigentumsübertrag der Token in „real time“, der Standardisierung bei gleichzeitiger Flexibilität, der Transparenz und Sicherheit im Handel der Token. Zudem ist die technische Umsetzung der Tokenisierung einer Immobilie sehr einfach. Regulatorische Unsicherheiten beschränken jedoch zurzeit noch eine breite Anwendung der Technologie.

Warum hat es das Erbbaurecht so schwer? – Zur Erhöhung der Akzeptanz von Erbbaurechten durch mehr Marktgerechtigkeit

Zusammenfassung Erbbaurechte werden in den letzten Jahren zwar wieder verstärkt verwendet, führen aber immer noch ein Nischendasein. Bei Erbbaurechten findet eine Aufspaltung der Eigentumsrechte an der Immobilie statt. Hierdurch entstehen einerseits zusätzliche Kontroll- und Durchsetzungskosten, andererseits auch Eingriffe in die Verfügungsrechte des Erbbauberechtigten. Beides führt zu Wertabschlägen, mit denen Volleigentum nicht belastet ist. Dies belastet sowohl die Rendite als auch die Möglichkeiten, bezahlbaren Wohnraum über Erbbaurechte zur Verfügung zu stellen. Hinzu kommen Nachteile bei der Veräußerbarkeit und der Beleihbarkeit von Erbbaurechten. Auf der anderen Seite können Erbbaurechte als ein Instrumentarium zur Reallokation von Investitionsrisiken auf den Erbbaurechtnehmer verstanden werden. Marktgerechtigkeit vorausgesetzt, sinken die Renditeforderungen der Erbbaurechtgeber stärker ab, als die Renditeforderungen der Erbbaurechtgeber ansteigen. Hierdurch entstehen u. U. beträchtliche Diskontierungsgewinne, die bei Volleigentum nicht generiert werden und die eine Überkompensation der Nachteile des Erbbaurechts bewirken können. Allerdings erlaubt es die Art und Weise, wie in Deutschland Erbbaurechte angewandt werden aber nicht, diesen potenziellen Mehrwert tatsächlich auszuschöpfen. Es werden Modelle aufgezeigt, die diese Anwendungsprobleme auf einfache Weise beheben.

Strategic framework for resident’s participation in housing provision in Akure, Southwest Nigeria

Purpose This paper furthered the work done by Choguill (1996) in developing a framework for community participation in housing provision for Akure, Southwest Nigeria. The study tests the ladder for suitability in the City, and accounted for residential satisfaction as an important result of resident’s participation, which was not considered in Choguill’s ladder. Design/methodology/approach The paper reports a cross-sectional doctoral research on residents’ participation in housing in Akure. The data for this study were obtained through questionnaire and focus group discussions. Data was analysed using Spearman’s Rank Correlation and Content Analysis. Findings The findings show a significant positive relationship between the levels of participation and satisfaction. Though similar to the levels of participation, Choguill’s Ladder does not totally explain the phenomenon of participation in the study area. Thus, it was modified to be more appropriate and suitable for the study area, also accounting for residential satisfaction. Practical implications The findings imply that adoption of the new ladder by policy makers and professionals in the building sector would enhance residential satisfaction in the study area and in similar areas. It concludes that the knowledge gained from this modified framework will enable policy makers and developers plan appropriately for resident’s participation in housing to achieve better residential environments for users. Originality/value The study developed a ladder of residents’ participation in housing provision from Choguill’s Framework that is more suited to Akure City and similar cities in Nigeria.

Erbbaurecht als Anlageform für institutionelle Investoren

Zusammenfassung Das Erbbaurecht ist eine probate Alternative zum klassischen Volleigentum. Vorrangig von Kommunen und Stiftungen angewandt, ist diese Form der Grundstücksteilung in vielen entwickelten Ländern die typische Form des Immobilienerwerbs. Vor dem Hintergrund des niedrigen Zinsumfelds suchen institutionelle Investoren nach alternativen Anlagevehikeln mit zufriedenstellenden Rendite-Risiko-Verhältnissen. Diese Arbeit untersucht die Marktakzeptanz des deutschen Erbbaurechts sowie mögliche Einflüsse aus Großbritannien als einem der höchstentwickelten Märkte für Erbbaurecht. Unsere Analyse zeigt, dass das Erbbaurecht ein sinnvolles Nischenprodukt für institutionelle Investoren zur Generierung von Mehrwerten darstellt. Der individuelle Nutzen für Investoren mit deutschem Investmentfokus hängt jedoch stark von der konkreten Vertragsgestaltung ab. Der britische Markt stellt für deutsche Immobilienfonds aktuell aufgrund der höheren Liquidität und Transparenz des Marktes eine geeignetere Anlageallokation dar.