HEDONIC MODELING OF HOUSING PURCHASE/SALE DENSITY WITH URBAN CHANGE FACTORS

Due to the industrialization in the cities, land needs have appeared in the increasing urban population. These needs have created houses with the accumulate of collective living spaces in the city. It is necessary to determine the supply-demand relationship and value of these real estates with economic importance for smart urban management systems and decision support systems in the market. The value of real estate varies according to the country in which it is located, but in general, it is affected by many factors such as spatial attributes, demographic factors, building factors, economic conditions. Depending on these factors, values and purchase-sale densities of housing also change.In this study, for prediction of housing purchase-sale density, hedonic modeling was realized with 15 features from urban change factors. Urban change factors that affect the purchase/sale of housing such as land use, demographic factors, population density and structural factors have been examined through Geographic Information System (GIS). The hedonic regression method was used for predicting the density of housing purchase/sale. As a result of the modeling, it was found as R2 = 0,85.

Willingness to Pay for Wine Bullshit: Some New Estimates

As part of a classic article in this journal, Richard Quandt identified 123 wine descriptors that he deemed to be bullshit. In this paper, I examine whether wine consumers are willing to pay any more (or less) for wine if it is described by one of those “bullshit” descriptors. I use three methods to examine that. The first method involves applying a hedonic regression to a dataset of prices and expert descriptions for about 50,000 wines. The second method involves applying a matching estimator to the same dataset. The third method involves a stated-preference survey of about 500 wine consumers. The three methods suggest that for most of the descriptors Quandt deemed to be bullshit, most consumers’ marginal willingness to pay for a descriptor is zero or near-zero. Yet, for some of the descriptors, some consumers do seem to have a non-zero marginal willingness to pay, perhaps because the descriptors shape a consumer's subjective experience or because they signal objective aspects of wine. (JEL Classifications: D12, D83, L66)

Automated valuation models in the Greek real estate market

H διατριβή αυτή παρουσιάζει αποτελέσματα σχετικά με την ελληνική αγορά ακινήτων και συγκεκριμένα σχετικά με τρόπους εκτίμησης τιμών ακινήτων και της χρήσης των μεθόδων αυτών σε διάφορα θέματα της οικονομίας. H διατριβή προτείνει και συγκρίνει διαφορετικές προσεγγίσεις μοντέλων αυτόματης εκτίμησης τιμών ακινήτων (automated valuation models, AVMs) καθώς και της χρησιμότητας τέτοιων μοντέλων σε συνδυασμό με τη μελέτη του κινδύνου της αγοράς ακινήτων. Η Ελληνική αγορά ακινήτων παρουσιάζει μερικά χαρακτηριστικά που διαφέρουν από άλλες χώρες. Συγκεκριμένα υπάρχει αρκετά μεγαλύτερη ανομοιογένεια των ακινήτων σε σχέση με αυτή που κανείς παρατηρεί σε άλλες χώρες. Τα ακίνητα έχουν μεγάλη ποικιλία χαρακτηριστικών και οι τιμές του εξαρτώνται από διάφορα κοινωνικοοικονομικά χαρακτηριστικά με αποτέλεσμα η δημιουργία μοντέλων εκτίμησης των τιμών να μην είναι μια απλή διαδικασία. Στην παρούσα διατριβή ένα μεγάλο δείγμα από ακίνητα στον ελληνικό χώρο χρησιμοποιείται ως δείγμα για την κατασκευή μιας σειράς από διαφορετικά μοντέλα με σκοπό αφενός τη διερεύνηση κατά πόσο αυτά τα μοντέλα μπορούν να περιγράψουν ικανοποιητικά την αγορά ακινήτων αλλά και αφετέρου την μεταξύ τους σύγκριση με σκοπό να προταθεί μια συνολική προσέγγιση στο πρόβλημα αλλά και να αναδειχθεί η δυνατότητα συνδυασμού διαφορετικών προσεγγίσεων. Στο κεφάλαιο 1 γίνεται μια σύντομη παρουσίαση της αγοράς ακινήτων τόσο στην Ελλάδα όσο και στον κόσμο συνολικά για να δοθεί μια καλή εικόνα των προβλημάτων αλλά και των τάσεων. Ειδικά για την Ελλάδα μετά από την χρηματοοικονομική κρίση η αγορά ακινήτων παρουσιάζει μια σειρά από δυσκολίες, προβλήματα και προκλήσεις. Στο κεφάλαιο 2 γίνεται μι βιβλιογραφική ανασκόπηση σχετικά με τα υπάρχοντα στη διεθνή βιβλιογραφία μοντέλα εκτίμησης ακινήτων. Τα μοντέλα αυτά μπορούν να ενταχθούν σε διάφορες κατηγόριες τόσο ως προς τον τρόπο χρήσης τους αλλά και στον τρόπο που χρησιμοποιούν τα δεδομένα. Στη συνέχεια κάποιες από αυτές τις μεθόδους θα χρησιμοποιηθούν σε δεδομένα ακινήτων από την Ελλάδα. Συγκεκριμένα το κεφάλαιο 3 παρουσιάζει τα ευρήματά της διατριβής και συγκεκριμένα 3 ολοκληρωμένες μελέτες με τη χρήση των μοντέλων αυτών. Στην πρώτη ενότητα μελετώνται και συγκρίνονται 3 διαφορετικές σε προσέγγιση μέθοδοι. Η πρώτη είναι η δημιουργία ενός ηδονικού μοντέλου παλινδρόμησης (hedonic regression) για την πρόβλεψη των τιμών. Αυτό είναι ένα παραδοσιακό εργαλείο με αρκετή ιστορία στο χώρο της αγοράς ακινήτων. Το μοντέλο χρησιμοποιεί τα χαρακτηριστικά του ακινήτου ως επεξηγηματικές μεταβλητές σε ένα μοντέλο γραμμικής παλινδρόμησης. Το δεύτερο αφορά ένα μοντέλο γεωγραφικής παλινδρόμησης, Similarity Measure Valuation, όπου σπίτια κοντινά σε απόσταση και χαρακτηριστικά ως προς το υπό εκτίμηση ακίνητο επιλέγονται ως η βάση για τη δημιουργία ενός μοντέλου. Η τρίτη μέθοδος αφορά σε ένα μοντέλο μηχανικής μάθησης και συγκεκριμένα ένα τεχνητό νευρωνικό δίκτυο, όπου οι σχέσεις των μεταβλητών με την τιμή του ακινήτου μπορεί να είναι έντονα μη γραμμικές. Σκοπός του κεφαλαίου αυτού είναι αφενός να συγκριθούν 3 μέθοδοι με εντελώς διαφορετικά χαρακτηριστικά μεταξύ τους αλλά και να ελεγχθεί κατά πόσο ο συνδυασμός τους μπορεί να βελτιώσει την προσπάθεια για δημιουργία ενός καλυτέρου μοντέλου πρόβλεψής των τιμών. Τα δεδομένα αφορούν κατοικίες σε ολόκληρη την Ελλάδα και παρουσιάζουν σε αντίθεση με τα περισσότερα γνωστά σετ δεδομένων έντονη ανομοιογένεια των χαρακτηριστικών των σπιτιών αλλά και μεγάλη διασπορά σε όλη την Ελλάδα καθιστώντας τη δημιουργία του μοντέλου αρκετά δύσκολη. Τα ευρήματα αυτής της ενότητας συνηγορούν στη δημιουργία και το συνδυασμό επιμέρους των 3 μεθόδων ώστε να δημιουργηθεί μια καλύτερη πρόβλεψη. Κάθε μοντέλο έχει καλύτερη δυναμική σε συγκεκριμένες περιπτώσεις και έτσι ο συνδυασμός τους προτείνεται ως μια χρήσιμη προσέγγιση. Συνολικά στα δεδομένα το νευρωνικό δίκτυο έχει καλυτέρα αποτελέσματα σε out of sample προβλέψεις αλλά ο συνδυασμός των 3 μεθόδων με τη χρήση σταθμικού μέσου βελτιώνει περεταίρω τα αποτελέσματα. Στην ενότητα 3.2 γίνεται μια λεπτομερής σύγκριση ανάμεσα σε μεθόδους που χρησιμοποιούν τοπική πληροφορία (local models) και μεθόδους που χρησιμοποιούν ολόκληρο το σετ δεδομένων (global models). Συγκεκριμένα η πρώτη ομάδα μοντέλων χρησιμοποιεί τα χωρικά χαρακτηριστικά των σπιτιών ώστε να δημιουργήσει τα μοντέλα πρόβλεψης είτε δίνοντας μεγαλύτερο βάρος σε κατοικίες κοντά στην προς εκτίμηση είτε επιλέγοντας μόνο κατοικίες κοντά στην υπό εκτίμηση, ώστε να ληφθούν υπόψη σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό τα τοπικά χαρακτηριστικά. Αυτές οι μέθοδοι μπορούν να χρησιμοποιήσουν διαφορετικές συναρτήσεις στάθμισης ως προς την εγγύτητα των σπιτιών. Η δεύτερη κατηγορία μοντέλων βασίζεται σε μοντέλα κυρίως παλινδρόμησης που χρησιμοποιούν όλα τα δεδομένα ανεξάρτητά με την εγγύτητα τους καθώς και μεθόδους επιλογής μεταβλητών. Η σύγκριση έδειξε ότι οι τοπικές μέθοδοι δίνουν καλύτερες προβλέψεις κρίνοντας με το μέγεθος του σφάλματος των προβλέψεων. Οι διαφορές τους σε σχέση με τις συνολικές μεθόδους δεν είναι τεράστιες αλλά είναι υπαρκτές. Από αυτές η μέθοδος της Gaussian process regression έδειξε τα καλυτέρα αποτελέσματα. Συνδυασμός μεθόδων δίνει κα πάλι καλυτέρα αποτελέσματα και συνεπώς μπορεί να θεωρηθεί ως μια επέκταση της μεθοδολογίας αυτών. Στην ενότητα 3.3 εξετάζεται η χρήση μοντέλων για τον υπολογισμό του ρίσκου για την αγορά ακινήτων. Πιο συγκεκριμένα το ενδιαφέρον εστιάζεται στον υπολογισμού του Value at risk (VaR) για ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων με βάση τα ιστορικά δεδομένα. Σε αυτή την περίπτωση δημιουργείται ένα μοντέλο το οποίο εκτιμά την τιμή των ακίνητων κατά την επόμενη χρονική στιγμή (τρίμηνο) και στη συνέχεια με τη χρήση δεικτών αυτή η τιμή προβλέπεται για χρονικό ορίζοντα μέχρι 3 χρόνια. Στην πρόβλεψη αυτή λαμβάνονται υπόψη μακροοικονομικές μεταβλητές όπως η ανεργία, ο πληθωρισμός και άλλα ώστε να ληφθεί υπόψη και η πορεία της οικονομίας της Ελλάδας στις προβλέψεις αυτές. Τα αποτελέσματα προσφέρουν μια σημαντική εικόνα σχετικά με τον κίνδυνο που έχει η αγορά ακινήτων και αποτελούν πολύτιμα εργαλεία για χρηματοοικονομικά προϊόντα που σχετίζονται με τη αγορά ακινήτων . Σε αυτό το κεφάλαιο χρησιμοποιούνται μέτρα ποιότητας των προβλέψεων σύμφωνα με τη διεθνή βιβλιογραφία.Συνολικά η διατριβή μελετά την δυνατότητα χρήσης ΑVM για την Ελληνική αγορά ακινήτων χρησιμοποιώντας σύγχρονα μοντέλα για το σκοπό αυτό. Στο τελευταίο κεφάλαιο υπάρχει μια συζήτηση σχετικά με τη χρήση των αποτελεσμάτων των μοντέλων αυτών καθώς και περαιτέρω ερευνητικά προβλήματα τα οποία δεν μελετήθηκαν διεξοδικά στη διατριβή αυτή.

REVEALING THE INVESTMENT VALUE OF PENANG HERITAGE PROPERTIES

Heritage buildings are a representation of historic features and the Malaysian culture. The intangible value of a heritage property comprises aesthetic quality, spiritual aspects, social functions, and its own uniqueness. Therefore, heritage properties have been seen to be moving away from traditional alternative investments, which are not covered by conventional real estate schemes. Additionally, the characteristics of heritage properties are expected to be seen as ‘art’, and they offer a highly beneficial diversification strategy with a relatively low correlation towards traditional assets classes. The Penang (Island) Heritage Property Price Index (PPHPPI) is estimated to be using a hedonic regression method. Based on the index, the heritage property records the highest quarterly returns and risk among the conventional assets considered in this study.

The Influence of Aircraft Noise on the Prices of Residential Properties on the Example of Poznań

The article analyses the influence of aircraft noise on the transaction prices of residential premises within the Poznań property market. The paper analyses the set of properties, subject to the transaction from the first to the fourth quarter of 2020. In total, 1550 properties were examined. The study defined basic attributes of all premises, exhibiting the most significant influence on their price. The research conducted using the hedonic regression allowed for the identification of crucial evidence that aircraft noise negatively affects the property transaction prices.

A Land Value Capture Property Tax Schedule for Municipal Infrastructure Financing in Lagos State, Nigeria

This study develops a land value capture property tax rates schedule for use in Lagos state, Nigeria, in order to aid sustainability in municipal infrastructure financing. With the poor state of infrastructure in Lagos, the LVC property tax is advanced as a sustainable means of infrastructure reform through equitable rates. Using a sample from Alimosho - the largest local government area in Lagos - a hedonic regression model is used to determine the financial contributions of municipal infrastructure in property values to show their varying influences. From the regression analysis, the schedule is then derived, which is broadly premised on a quid pro quo basis. This stems from the fair notion that the pecuniary influences of municipal infrastructure should be recovered in the form of property taxes for public gains. Not previously done in the region, the schedule determines rates payable on property taxes and are reflective of the monetary influences that municipal infrastructure confer on property values. The proposed rates schedule also take into account varying distances of locational infrastructure and their impacts on property values. The use of Geographic Positioning System (GPS) in the study represents an advancement of previous Nigerian studies on infrastructure and property values where fewer infrastructure types have been considered or less precise measurement indices have been used. The study concludes that this LVC property tax approach will engender a sustainable, equitable, and efficient source of local financing for infrastructure delivery and operations. This is because it builds a veritable rates base and it enables ratepayers to face the actual costs of benefits received from infrastructure services.

Dynamics of Physical Capital in Artisanal Fisheries and Policy Implications

The dynamics of physical capital stock and net investment in artisanal fisheries of Al-Seeb - a coastal fishing town of Muscat Governorate are examined covering the period 2004-2013 . Data were gathered from two sources namely the Ministry of Agriculture and Fisheries and field survey. A hedonic regression model is used to examine the influence of boat characteristics on the boat acquisition prices and then to derive the growth rate of physical capital stock. Boat characteristics comprising of ‘age’, ‘horsepower (hp)’ and ‘length (vl)’ are found to be statistically significant at the 5% level and carry sign consistent with the economic theory of depreciation and cost respectively. While inter-annual fluctuation of net investment is observed, a positive trend in cumulative investment with an average growth rate of 7.63% is experienced in the fishery during 2004-2013. A crude assessment of the operating costs and the gross revenue of surveyed boat-owners in 2015 showed that on average monthly economic profit of 570.97±169.36SD OMR was received by individual boat-owner which complements the positive trend in cumulative investment.These findings have important management and policy implications in relation to the effective management of harvesting capacity as well as attract investment in the fishery. Finally, some limitations of the study are discussed along with the indication of potential future research.